¿Cómo se hace la valuación de un inmueble?

El método utilizado para estimar el valor del inmueble es el de comparación, que consiste en analizar una cantidad conveniente de inmuebles comparables en la zona de influencia del suyo, que permite determinar un valor de referencia que se toma como base para establecer el precio de su propiedad. Con un buscador de oferta de propiedades (Zonaprop, Argenprop, Mercado Libre) se buscan inmuebles de tipología similar al que se va a valuar (Depto, PH, Duplex, Triplex, Casa). Se localiza la búsqueda en una zona cercana al inmueble objeto,  respetando las divisiones de barrios o calles que pueden originar distintos precios de las unidades en oferta .

Seleccionado el barrio y la tipología se ubican unidades similares en antigüedad y superficie. Esta selección la realiza el propio buscador dejando las unidades disponibles para analizar.

Se seleccionan de 10 a 12 unidades copiando los datos en una planilla manual y guardando los links de búsqueda para volver a consultar la unidad de ser necesario.

La planilla manual se copia en una planilla de cálculo, se llevan todas las superficies a metros cuadrados cubiertos (proceso de homogenización), y se obtiene el valor del metro cuadrado cubierto.

Con los valores de metro cuadrado, se elabora un Perfil de Precios del Mercado para poder determinar en qué intervalo de precio se encuentra el precio de mercado. Se eligen 3 unidades similares al bien a valuar y con ellas se procede a obtener un precio promedio que se utilizará para valuar el inmueble objeto.

Si hay disparidad entre las características del bien a valuar y los comparables elegidos, esas diferencias se corrigen con un Proceso de Ponderación de características en el que se ajustan hacia arriba o abajo los precios de los comparables para eliminar esas diferencias.

El riesgo que tiene este método es que, si el mercado está sobrevaluado, el resultado de la valuación también estará sobrevaluado,  por lo tanto hay que tener criterios de ajuste. El precio que se determine es el de publicación y probablemente sobre ese valor el futuro comprador aplicará un regateo.

No hay que olvidarse que un comprador en el proceso de búsqueda se vuelve un especialista en precios de mercado.

El precio de mercado que se obtiene con este proceso establece una base de negociación.

Si se publica el inmueble por encima del precio de mercado no hay consultas del mismo quedando detenido en la lista de oferta.

En cambio, sí se ofrece al valor de mercado hay mayor probabilidad de obtener interesados en la compra.